日志
温州楼市"崩盘"传言调查:房源周转变难 疲态渐显
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2011-08-21 11:23:44 来源：南方日报
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小中介迎危机，开发商忙降价
不过，尽管不像“抛房潮”那么富有戏剧性，价格松动的迹象确实已经出现。即便认为“崩盘”不存在的一方也不得不承认，温州楼市的盛世已经如强弩之末，显现出疲态与隐忧。
“我有一个客户就是因为急需资金卖掉了手头一套小户型。”21世纪不动产温州区域分部运营专员李石睿说，这个客户手里有好几套房子，因为银行贷款批不下来，决定先卖掉一套房子套现周转。
温州天浩置业总经理陈鸿介绍，新来的房源报价上有些许的松动，现在的议价空间在5％到15％之间。原先被炒得比较厉害的温州江滨路、新城一带，如今价格也出现下调。如新城新田园小区，去年多层的价格是约3.5万元/平方米，高层、小高层是4万元/平方米，平均都下降了5000元/平方米左右。
叶维坚分析称，温州的楼市和外地不同，一直呈现“哑铃型”结构――高端和低端买家都很多，反而是中端客户少。高端客热衷买大户型，前几年楼市火热的时候都出手了，限购令和70/90政策开始执行后没法再买，低端的则根本承担不起现在价格，结果就是成交量下滑。
而持续低迷之下，中介的日子也不好过。昨日下午，记者看到汤家桥路上扎堆的十多家中介至少有1/3都关着门。有业内人士称者，温州的3000多家大小房产中介，有近1/3倒闭或面临倒闭，另有1/3的中介面临人员的大量流失。近日报纸上的各类“急售”、“降价”信息，尽管不排除投资客资金紧张抛售房源，但更多还是中介的一种营销手段。
“现在温州楼市已经进入买方市场。”叶维坚说，前几年温州始终面临土地供应不足的问题，一直都是卖方市场。现在随着供应量上来，买方开始掌握话语权，“价格成了决定因素。”
相比刚刚开始松动的投资客，温州的开发商显然动作更快。今年前6个月，温州市区只推出了3个商品住房项目，供应总面积2.5万平方米，销售商品住房3.97万平方米，同比（较去年同期）分别减少88.9%、89.38%。与此同时，今年上半年出让的19个地块中有14个流标，占比高达74%。
而除了减少推盘量和不再追逐高价土地，开发商也普遍使出打折大法。日前开盘的大型项目万达商业广场，对于开盘当日一次性付款的客户价格优惠8%，购买整层的客户实行8.8折优惠。此外，汇嘉大楼、龙湾万鑫锦园、龙湾明珠城B地块等商业项目也都纷纷推出不同程度的打折优惠活动，汇嘉大楼最大降幅甚至达到了26%。一些先前开盘后发现不好卖的楼盘也纷纷回炉，打折再次推出。
■观点
民间信贷安全受威胁
“一手房出现两个极端：价格合适的房子被抢一空；定价过高的，则需要大幅度降价促销。”温州天浩置业总经理王珍楠表示，温州的楼盘，不论是住宅还是商业地产，都开始进入打折促销周期，但温州人并不差钱，看重的仍是投资前景。
事实上，即便是眼下的糟糕市况，温州投资客的购买力仍不容小觑。中海地产杭州公司营销部助理经理陆阳告诉记者，最近杭州的开发商已经纷纷降价开盘，但新盘降幅10%左右仍不好卖。他注意到，在6-7月开盘的项目中，经常能发现温州人的身影。“还是瞄准高性价比和地段好的项目。”
“现在温州部分区域的租价比只有1%左右，个别小区还不到1%，已明显偏离了正常水平。”石海均表示，用租赁收益与房屋总价格得出的比例数值，能部分反映出一个城市楼市的健康状况，并能反映出楼市发展的趋势。
据叶维坚介绍，从2002年至今，温州房价一路上扬，尤其是2007年、2009年房价涨幅高达50%以上，温州市区的每平米均价从2007年的9000元左右开始，之后几年分别达到1.5万元、2.3万元、2.5万元和今年上半年的2.8万元。
相比迅速蹿升的房价，租金则基本保持平稳增长态势。这使得温州的房子租价比下降，投资风险明显升高。这种背景下，更为谨慎的投资者被挤出，选择在温州买房的投资者慢慢变成热衷短炒的“投机客”。这些投资者风险喜好明显，一年数万元的租金难以满足其胃口，有些甚至干脆懒得放租，只等短炒赚大钱。在温州高端盘密集的江滨路一带，可以发现大量的江景房亮灯率不到1/3甚至1/5。
而一向善于以小博大的温州人，炒房的资金往往并不全是自有资本。中国人民银行温州市中心支行最新发布的“最合算投资方式”问卷调查显示，今年第二季度，选择“民间借贷”的储户占到24.5%，从2009年调查开始以来首次超越“房地产投资”跃居首位。选择“房地产投资”的储户占比下滑至15.25%。民间借贷首次超越房地产投资，成为温州人的投资首选。
然而，“民间借贷”与“房地产投资”之间，并不是一个简单的争抢民间资本的关系，它们经常相互交错。
中国人民银行温州市中心支行7月21日发布的《温州民间借贷市场报告》显示，今年上半年，温州的民间借贷总额已升至1100亿元，较去年同期增加300亿元，且年息处于24%左右的阶段性高位。《报告》称，截至《报告》发布，这些资金中的20%左右，又会通过房地产企业的融资、集资炒房等进入到“房地产投资”。
调查显示，温州有89%的家庭、个人和59.67%的企业参与民间借贷。显然，一旦房地产市场面临波动，此次“崩盘”传言中所报道的个案或许将演变成为更大的麻烦。
专题撰文:南方日报记者 牛思远
专题策划：郭亦乐 姜玉龙 统筹：贾肖明
